外せない抵当権...ってどういうこと。。
こんにちは。ゆんです。
北海道で不動産投資をしています。
今回は、抵当権に驚きの事情があり購入を見送った物件について、記録がてら書きたいと思います。
収益物件を買いたい！と思いたち、見て回ったかなり初期の方の物件になります。
苫小牧の築１１年アパート
苫小牧で出ていた、築11年程度の1LDK×8世帯の築浅めアパートです。
単身としては広めの13畳の1LDKで、１部屋47平米。
土地は440平米ほどで、接道もよく、青空駐車場も広々していて、世帯数＋２台分あり、車の出し入れがしやすいです。
満室で、入居者の属性も良い感じでした。
この物件の土地は、
- 物件自体の土地
- 隣のアパートの所有者と共有で持っている私道
の２つセットでした。
図にするとこういう感じです。
黄色の部分が、共有持分の私道です。
この物件じたいは広めに横の市道に接道していますが、隣アパートは私道でつながる旗竿です。
駐車場エリアは共有持分の私道にはみ出すような形で設置されています。
私は買付証明書を提出して、指値も通ることになりました。
しかし、そのすぐ後に、隣のアパートの所有者と共有で持っている私道スペースに、全面的に隣の所有者の債権者による抵当権がついていることがわかりました。
つまり、買っても外せない抵当権、他人の債務による抵当権がついている物件を買う形になります。
これは他人の保証人になるイメージで、自分の土地や建物に他人の借金による抵当権がはりついている＝物上保証人 というらしいです。
銀行評価や、将来のトラブル。リスクが読みきれないので、購入を見送ることにしました。
↓実際の登記簿です（特定される部分は隠しています）。
１月にとなりのオーナーが所有権を持ち、同年の２月にそのオーナーの保証委託契約にもとづいて地銀の抵当権が全面的に設定され、そのすぐ後の４月に、持ち分が２分の１移転していました。
数カ月後、共有持分の私道の２分の１持ち分を隣のアパートの所有者が買い取る形で権利関係を整理して、さらに安く販売されて、すぐ売れていました。
通路部分に関しては、無償貸与契約を結ぶ形で解決していました。
ただ、私は
- 銀行評価はどれくらいになるのか？
- もし隣の物件が競売になり、競売後に通路が別人の持ち物になったら、駐車場利用するのに使用料が発生するのか？
- 遠い将来、物件を建て替えるときは同じ広さ×世帯数の物件は建たないがその評価はどうなるのか？
などいろいろわからなかったため、見送りになりました。
こういった疑問に答えられたら、良い買い物になった可能性があります🤔
こんなことがあるんだ、登記簿はちゃんと日時まで確認して読もう、と勉強になった物件でした！
