6月末に退去がまとまって起きた理由
先月の6月末に引き渡しを受けたホワイトマンション。
もともと販売用のレントロールにも元々記載されていたことですが、6月末にまとまった退去がありました。
全１８戸のうち３戸が、6月末に退去という無視できない数字です。
これは、融資を受ける際も、担当者さんに「えー、３部屋退去あるの？」といい顔をされませんでした。
このホワイトマンションは、かなり安い価格で市場に出ていました。
売主様に一刻も早く売りたい事情があるということでしたが、
さらに空室予定も３部屋あるということで、２つの事情から安く出ていたのだと思います。
さいわい、ホワイトマンションは立地がよく、価格帯も安めで貸していることがあり、引き渡し日時点では、全部屋に申し込みはすでに入っている状況でした。
購入申し込みをした6月頭の時点では、まだ申し込みがない部屋もあったのですが、6月末の引き渡しまでに、申し込みが入って埋まったのでした。
そうは言っても、このホワイトマンション周辺の札幌のエリアの広告費は２ヶ月以上、１０万〜が普通だと、周辺仲介さんに言われました。
単純計算で、３部屋も入れ替わると、30万となり、無視できない出費になります。
「なんで6月末に退去が集中したのだろう？」
このマンションは４階建のRCですが、エアコンがありません。
入居者さんの心理として思いついたのは、「6月末＝本格的に暑くなる前に、退去したい」でした。
レントロールを見て簡易的に出した平均入居期間と比べても、
同じ頃に３世帯は、多いと感じられる数字でした。
また、その時期に2年の契約期間が満期になったわけでもなかったです。
この時期に、まとまった退去。
「エアコンがないから暑くなる前に退去するんじゃないか？」
と思いました。
去年の札幌は猛暑でした。
オリンピックを涼しい札幌でやるはずが、逆にその時期は東京より暑かったのです。
「もうあの夏は嫌だと思って、引っ越しを決意したもののホワイトマンションは賃料が安いから、節約のために退去タイミングをギリギリの6月末にしたのかな」と思いました。
エアコン設置効果を仲介さんにヒアリング
購入申し込み前に、以上のような仮説をもって、近隣の仲介さんをまわりました。
わかったことは、
- エアコンがないと、夏の時期の案内で決めづらい
- 同価格帯の物件には、エアコンが付いているのが多くなってきている
- 新築RCには基本エアコンがある
- エアコンがついていたら、現状から賃料2000円くらいアップしても決められますよ
ということでした。
入居者さんは快適になり退去しにくくなるし、
賃料アップでさらに利回りが改善できる！？と思い、購入したらエアコンを設置しようと思いました。
しかし１８部屋。もしエアコン費様と設置に１０万としても１８０万かかり、大きな出費となります。
今年は、購入費用や不動産所得税でキャッシュが厳しいです。
でもなるべく早く、入居者さんにエアコンをつけて差し上げたい。
そこでまず思いついたのは、プロパンガス物件だったので、ガス会社さんに貸与の形でエアコンを設置してもらうことです。
購入前に、プロパンガス会社の残債を確認すると、エアコン設置の提案が
さっそく仲介さんに、現在のプロパンガス会社と、残債を問い合わせました。
すると、プロパンガス会社はGoogleMapで「高い・対応が悪い」と星１が大量についているところでした！
「これは、現在のガス代はかなり割高そうだな〜。ガス会社を良心的なところに乗り換えたら、入居者さんのガス代も安くなり、さらにエアコンの貸与も実現できるんじゃないかな？」と思いワクワクしました！
残債については、この物件は築10年を超えていたため、乗り換えられる程度に減っていると予想していました。
というのは、ガスの供給設備の残債の償却年数が、基本的に１0年か15年のため、2/3以上は終わっていると思ったのです。
そして、わかった残債は１世帯あたり１３万程度、合計２４０万でした。
少し前に、プロパンガス会社の経営者さんから、「北海道は粗利率50％以上」と聞いた記憶がありました。
これをもとにガス会社側の利益をざっくり計算すると、じゅうぶん残債を払っても別の会社が利益を得られるのではないかと思いました。
さらに、残債を照会した現在のガス会社から、「エアコンを貸与するので、変えないでほしい」というメッセージをいただきました。
現在のガス会社に残債を確認してくれた売買の仲介さんいわく、「残債を照会するのは、購入時に変えようと思っている人くらいだから、それで言ってきたのでは？」ということでした。
「よし、これなら、別の会社に乗り換えられるし、今のガス会社と交渉して、もっと安くすることもできるかも」
と思い、まずは今、売主様が契約しているガス会社と交渉することにしました。
この交渉が大変だったので、次回に続きます。
